マンションを売るときには税金に注意
マンションを売るときには売値のお金がそのまま懐に入ると考えてしまう人もいるでしょう。本やゲームなどの買取の場合には確かにその通りですが、マンションを売る場合には少し状況が異なります。
売却するために諸費用が発生することになるからです。その諸費用の中でも税金には気をつけなければならないので、注意点を確認しておきましょう。
⇒銀行の住宅ローンが残っているマンションを売る時の注意点とは？
マンションを売るときの税金は人によって違う
マンションを売るときにどのくらいの税金がかかるか、どの種類の税金がかかるかは人によって異なります。代表的な税金として挙げられるのが印紙税、登録免許税、譲渡所得税と住民税、消費税です。マンションを売るときにこれらの費用がかかるのかどうかはあらかじめ確認し、金額もどのくらいになるかを見積もっておくのが大切です。
もしマンションを売る目的が借金の返済や事業資金の準備などといった場合には、税金を納めたために足りなくなってしまうこともあるかもしれません。まずはどんなケースでこれらの税金を納めなければならないかを確認しておきましょう。
印紙税がかかるケース
印紙税がかかるのは売買契約書を作成したときです。売却金額が大きいほど印紙税も高くなり、5千円から5万円程度の費用がかかるのがマンションでは一般的になっています。不動産の売買をするときには契約書を作成するのが普通ですが、実は必ずしも買い手と売り手の両方が作成する必要はありません。
どちらか一方が作成していれば、相手方はコピーで良いと考えても良いのです。ただ、コピーはあくまで内容を確認することができるだけの書類であって法的な力を持たないので注意しなければなりません。通常は買い手は契約書を持っていないと、万が一の不備があったときなどにクレームをつけられなくなってしまうという問題が生じるので原本を作成します。
しかし、売り手はもうそのマンションに触れることはないので原本がなくても問題ないと考えることも可能です。そのため、あえて売買契約書を二通作成せず、コピーで済ませて印紙税を節約するというケースもあります。参照元｜マンション売却
ただ、トラブルが発生したときには自己責任になるので気をつけなければなりません。
登録免許税がかかるケース
登録免許税は登記手続きをするときにかかる税金です。マンションを購入したときにはマンションと土地の所有権移転登記をするために登録免許税を納めることになります。裏を返せばマンションを売るときに売り手が納める必要はありません。
ただ、所有権移転登記以外の登記が必要なときには登録免許税が発生するので注意しましょう。代表的なのは住宅ローンなどの返済がまだ続いている段階でマンションを売るときです。この場合には抵当権抹消登記をしないと売れないのが原則になっています。
ローンを繰り上げ返済して、司法書士に依頼して抵当権抹消登記をしてもらうというのが一般的な方法です。この他にも兄弟や家族などで部屋ごとに分けて所有していたマンションを一つにまとめて売りたいなどといったケースでも登記が必要になります。
登記のときには司法書士に依頼するのが通例ですが、自分で手続きをしても問題はありません。司法書士報酬は登録免許税よりも高くなることもあるので、節約をしたいなら自分で登記することも検討しましょう。
譲渡所得税と住民税がかかるケース
マンションを売るときに売却益が発生すると譲渡所得税と住民税がかかります。売却益とは売却価格から購入価格、譲渡費用、取得費を差し引いたもので、さらに控除を適用しても所得がある場合には税金を負担することになります。
マイホームの場合には3000万円の控除があるので課税されることはあまりありません。ただ、条件が厳しく定められているので、本当に住んでいたマンションをすぐに売るというケースでないと適用できないこともあります。
マンションを売ろうと思ったときにはあらかじめ条件を満たしているかを確認しておくと良いでしょう。一方、不動産投資などで使っていたマンションや、事業で使用していたマンションの場合にはこのような控除が適用できないケースが多く、高額な税金を納めなければならないこともあるので注意しましょう。
譲渡所得税は特に所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合には税率がかなり高く設定されています。もう少しで5年を超えるという場合には売却のタイミングを見計らうのも重要です。また、譲渡費用や取得費が大きいと高く売れても課税対象にならないこともあるので、かかった費用の明細を保存しておくのが大切です。
消費税がかかるケース
消費税を払うことになるケースは実はかなりたくさんあります。代表的なのは不動産業者に依頼して仲介してもらった場合で、仲介手数料に対して消費税がかかります。不動産業者に直接売った場合には仲介手数料がかからないので、この消費税の負担はありません。
仲介手数料無料というシステムになっている不動産業者を利用した場合にも同様です。この他にも不動産業者に依頼して有料のサービスをしてもらったときには消費税がかかるので注意しましょう。一方、マンションの売却金額に対して消費税がかかるかどうかはケースバイケースです。
基本的に土地に対しては課税されないのでどのようなケースでも消費税を払う必要はありません。しかし、建物については課税対象になっているので、課税事業者の場合には消費税を納めなければならないのが基本です。個人事業主として事業にマンションを使っていた場合や、企業としてマンションを社員寮などとして使用していた場合などには注意が必要でしょう。
この場合には業者に対して売る場合にも個人に対して売る場合にも消費税がかかります。
他にも気をつけておきたい税金
この他にも固定資産税や都市計画税についてもマンションを売却するときには注意しておいた方が良いでしょう。
マンションを売るときに納めなければならないわけではなく、売ってしまったにもかかわらず払わなければならない場合が多いからです。固定資産税と都市計画税は1月1日時点での所有者に納税する義務があるのが特徴で、それ以降に所有権移転が行われた場合にも前の所有者が納めることになります。
既に一年分を支払ってしまったという場合には、買い手にも負担してもらうのが妥当だと考えられるでしょう。一般的には日割りで清算する仕組みになっていますが、申し出ておかないと請求できないこともあるので気をつけなければなりません。